¿Cuanto me cuesta construirme una vivienda?

Vamos a ver de forma esquematica los costes que nos supone la construcción de una vivienda por ejemplo en el Oriente de Asturias por ejemplo en Llanes, Cangas de Onis, Cabrales, Ribadesella, Ribadedeva; aunque se podria aplicar de forma general a todo el territorio nacional.

Hemos elegido un ejemplo sencillo de un terreno a buen precio en el que contruimos una vivienda de 100 m2 aproximadamente.

PARCELA

Básicamente se debe de tener en cuenta el precio de venta de la parcela mas los impuestos que depende de muchas variables ver francomolina o consumo.asturias.es; finalmente debe escriturarse y registrarse debido al cambio de titularidad.

COSTE DE CONSTRUCCIÓN

Coste del Costratista es decir cuanto nos va a costar construir la vivienda por la empresa constructora, el precio suele darse por (€/m2) para simplificar y se multiplica por la superficie construida total de la vivienda.

Otros costes asociados son todos los enumerados que no son imputables directamente a la construcción pero son necesarios e inevitables. Suelen corresponder con un porcentaje de el coste del constratista.

Se han incluido en los costes también los impuestos correspondientes que varían para el contratista, los técnicos y demás intervinientes.

Si realmente queremos saber el coste de la vivienda deberíamos tener el proyecto completo de la vivienda hecho por un Arquitecto, ya que en el se contemplan todas las partidas a realizar con exactitud. Posteriormente de lo debemos de hacer llegar al Contratista para que nos de el precio definitivo.

Estos costes son estimativos.

Aumenta el aislamiento de la viviendas

La publicación el 12 Septiembre del 2013 de la actualización del Documento Básico de Energía del Código Técnico de la Edificación CTE-DB-HE limita el consumo energético; el que afecta  directamente al aislamiento.

La justificación nuevo  DB-HE1 se debe  calcular el valor límite de la demanda energética de calefacción y refrigeración, en kW.h/m2 año, para  edificios nuevos  o ampliaciones de edificios existentes y un porcentaje de ahorro mínimo de la demanda energética conjunta respecto a un edificio de referencia para edificios de otro  uso. El cumplimiento puede alcanzarse por distintas vías, aunque la más  sencilla,  barata  y rentable  es apurar  las posibilidades del aislamiento.

En el anexo E  del CTE-DB-HE existen tablas de prestaciones para la envolvente, no prescriptivas pero  sí orientativas  para  el prescriptor, a modo de  recomendación. Estos valores  orientativos se podrán alcanzar con espesores  de aislamiento entre  dos  o tres veces más que con el CTE DB-HE1 2006 y también deberán mejorarse sensiblemente las prestaciones de las ventanas.

Utilizando estos  valores  puede hacerse  un comparativo básico entre  los espesores  de aislamiento del CTE 2006 y los nuevos  espesores en función del elemento constructivo y la zona climática.

Para alcanzar estos niveles de aislamiento se calcula un sobrecoste del 50% en cuanto a materiales  y  su instalación, pero  supondrán una disminución de la demanda de calefacción y refrigeración entre  el 25 y el 30%, lo que redunda directamente en el usuario  y en la factura energética del país; por  último, ese sobrecoste se amortizará entre  2 y 4 años, algo  perfectamente  asumible e imbatible frente  a otras medidas de eficiencia  energética en  los  edificios que  precisan reposición y mantenimiento; el aislamiento, bien  instalado, permanece inalterable y cumpliendo sus funciones durante toda  la vida útil del edificio.

Para mas información andimat.

Jacques Herzog en España

Jacques Herzog está de nuevo en España donde recientemente ha concedido una entrevista a el periódico el mundo.

Éste afamado arquitecto comparte trayectoria con su colega de profesión Pierre de Meuron. Juntos son premio Premio Pritzker, pero no solo eso, ambos son arquitectos reconocidos intencionalmente y han realizado obras por todo el mundo
Entre sus obras mas conocidas actualmente podemos citar el impresionante estadio olímpico que acogió los juegos de Pekín del año 2008, conocido como el nido del pájaro por su original estructura exterior. 

En Europa ganaron un importante concurso al que concurrieron los mejores arquitectos del momento para la adecuación  de una antigua central eléctrica en lo que hoy se conoce como la Tate Modern. 

Ya en nuestro país han trabajado en numerosos proyectos, quizá de los mas relevantes son el  Edificio Fórum de Barcelona, edificio de forma triangular donde se celebró el Fórum Universal de las Culturas en el año 2004, y que actualmente se dedica a museo. 

Pero existen muchos mas, su carrera en España tiene ejemplos de su trabajo por muchos puntos de la geografía nacional, bien sean concursos, proyectos no ejecutados u obra construida, desde Canarias donde Jacques Herzog tiene residencia pasando por Barcelona, Zaragoza, Jerez, Burgos, Vitoria, Ibiza...
Pero el proyecto que tiene ahora mismo tiene en cartera y que le ha traído de nuevo a nuestro país es el edificio de la sede del banco BBVA. Según palabras de los propios arquitectos, el edificio pretende ser un oasis en la periferia madrileña, un espacio que se desarrolla principalmente en poca altura, que mira hacia dentro y que se inspira en la arquitectura mediterránea de gran densidad y jardines interiores. El patio seria la plaza, y "la vela" es el elemento escultórico de la composición, el elemento de referencia cuando uno se acerca al edificio.

Rehabilitacion de cubiertas y tejados

Se nos plantea a veces intervenciones en las cubiertas o tejados por distintas razones.

1. Desperfectos causados por un temporal que provocan filtraciones de humedad, debido a tejas rotas, capa impermeable dañada.
2. Intervenciones propias del paso del tiempo, como muchas tejas en mal estado.
3. Otras veces la estructura de la cubierta se encuentra dañada en ciertas zonas y necesita intervenciones puntuales para reparar elementos estructurales dañados (viguetas, pontones).
4. Puede darse el caso de que toda la estructura este dañada y necesita un levantamiento completo de la cubierta, y aprovechando se levanta la cubierta 50 cm para hacer más habitable el bajocubierta.

La primera idea suele ser ponerse en contacto con una empresa de construcción para que le den un presupuesto.

Pero previamente debe de hacer una consulta con su ayuntamiento o municipio ya que necesitará la correspondiente licencia dependiendo de la obra a realizar.

Si se encuentra en los casos 1 y 2 probablemente se tratará de una Obra Menor, y presentando un presupuesto estimativo que le haga el contratista le servirá para obtener la licencia.

Si se encuentra en el caso 3 como va a intervenir en la estructura necesitará un Dirección Técnica de un Aparejador o Arquitecto Técnico; no es un proyecto solamente una dirección de la obra.

Si estamos pensando en un cambio integral de la cubierta o en la modificación de la volumetría levantando la cubierta, se debe de hacer un proyecto de Arquitectura y la dirección de obra la deben de hacer un Arquitecto y un Arquitecto Técnico.

Es muy recomendable antes de llamar a un contratista, hacer una consulta con el ayuntamiento para que nos digan los pasos a seguir; ya que muchas veces nos pueden dar un presupuesto de una reforma que puede que no cumpla el normativa urbanística vigente; y por lo tanto tengamos una obra ilegal después de gastarnos mucho dinero.

También puede acudir un técnico que le asesorará de todo los pasos a realizar. 

¿Humedades en su casa?

¿Qué hacer cuando tenemos un inmueble en propiedad y éste comienza a tener humedades?

Lo primero que tenemos que hacer si nosotros no sabemos la causa a simple vista es llamar a un técnico.

Las humedades son un problema común en la construcción, pero su origen puede ser diverso, desde mala ejecución de obra, falta de ventilación, falta de mantenimiento…

Es el técnico quien le puede asesorar sobre los procedimientos, tanto administrativos como constructivos para hacer la reparación y devolver su casa a su estado óptimo.

A continuación mostramos algunos de los ejemplos más comunes como:

-        Humedades de condensación

Que son producidas por la condensación del vapor de agua presente en una estancia, y que son causadas por un aislamiento insuficiente. La solución para esta patología es aumentar el espesor de aislamiento para evitar que el vapor de agua presente en la estancia condense en el cerramiento exterior.

Cómo responder una carta de catastro

A menudo nos encontramos con cartas emitidas por el Catastro que nos piden medidas de fincas, viviendas y distintos inmuebles.

¿Qué tenemos que hacer?

Básicamente debemos de medir el inmueble, y mandar un croquis para que la administración sepa la superficie total.

Esta claro que los impuestos a pagar van en función de la superficie.

Lo podemos realizar nosotros mismos si manejamos programas de cad como autocad, o diseño.

Si la tarea se complica es mejor ponerse en contacto con un técnico competente (Arquitecto, Aparejador o Ingeniero, o similar).

El técnico le hará la visita al inmueble, tomara medidas y le entregará  planos a escala.

Recurrir a un abogado es acertado pero si la carta demanda planos es mejor directamente a un técnico.

Se puede ver un ejemplo de carta del catastro para un edificio en concejo de Llanes.

Se recomienda previamente hacer una consulta del recibo del IBI para comprobar que los datos son correctos, explicado en este blog

http://rojoarquitecturaeingenieria.blogspot.com/2014/05/recibo-de-ibi-o-recibo-de-contribucion.html